АГН Москва
Квартира после потопов, пожаров либо с юридическими проблемами может перевоплотиться в желанную покупку. Такие объекты приводят в порядок, а потом перепродают, зарабатывая больше, чем на аренде. Aif.ru узнал, как «набить цену» жилью, которое заместо дохода приносило проблемы.
Приобрести недооцененную квартиру с хорошей скидкой, привести объект в порядок, а потом заработать на перепродаже по более высочайшей цене — этот процесс именуют флиппинг. Слово flipping в переводе с британского означает «переворачивание», но оно получило и другое значение в новых реалиях — «стремительная переделка и перепродажа недвижимости».
Какие квартиры подходят?
Объектами для флиппинга имеют возможность быть самые разные дома и квартиры — ликвидные и недооцененные. Бывает, что с большой скидкой перекупаются квартиры, находящиеся в плачевном состоянии (к примеру, после пожара) либо жилье с арестами, обременениями, прописанными в помещении гражданами и иными проблемами. В одних случаях может пригодиться серьезный ремонт, в других — незначительный косметический, а в третьих — будет нужно разобраться с юридическими трудностями.
«Была история, когда мы приобрели однокомнатную квартиру в панельном доме в Челябинске, в которой длительное время находился труп пожилого человека, — приводит пример инвестор, флиппер, обладатель агентства недвижимости „Абискон“ Артем Горбунов. — Наследница-дочь в квартире даже не была, туда зайти было жутко. Я приехал вечером: окна открыты, спертый запах, света нет. Вокруг личные вещи погибшего, как будто человек просто исчез. Ремонтная бригада зачищала все до бетона, чтоб не было даже намека на то, что тут кто-то умер. Заменили коммуникации, сантехнику, сделали ремонт. Цена квартиры при покупке была 2 млн руб., в ремонт вложили около 600 тыс., а перепродали за 4 млн руб.».
Генеральный директор агентства недвижимости ЦДН, юрист Анатолий Пысин советует выбирать дома с удачной локацией. Недвижимость, расположенная в отдаленных спальных районах городка, в которых идет активная жилая застройка, не подойдет. После ремонта такому объекту придется соперничать с большим пулом других квартир, в том числе новых, потому он не будет воспользоваться спросом. А вот жилье недалеко от центральных районов крупных городов полностью заслуживает внимания.
«Одной из главных характеристик является вид из окна. Это тот параметр, который нельзя поменять и улучшить. Сегодня повышенным спросом пользуются квартиры с видом на парки, пруды, реки. Вид на церковь либо храм также в последнее время очень ценится покупателями, — говорит собеседник. — По площади больше всего нужны не маленькие студии и не огромные многокомнатные объекты, а золотая середина меж ними. Идеальный вариант — „евродвушка“ площадью 35-40 кв. м».
Сколько можно заработать?
Сумма незапятанной прибыли зависит от состояния квартиры, свойства ремонта, локации и других причин. Ключевой фактор — стоимость объекта: стоимость покупки должна быть хотя бы на 10% ниже рыночной.
«Год обратно мы купили у собственника ничем не приметную московскую двушку площадью 39 квадратов на Фрунзенской за 16 млн руб. Капремонт с перепланировкой, подменой проводки и сантехники, утеплением балкона и обстановкой обошелся в 2,1 млн руб. Недвижимость была продана за 23,9 млн руб. Налог составил 960 тыс. руб. Незапятнанная прибыль — 4,8 млн руб.», — ведает эксперт по недвижимости, создатель агентства Ermilova Estate Юлия Ермилова.
Если гласить о Москве, то прибыль от объема вложенных средств на один объект в среднем составляет 15-20% годичных. Полный цикл сделки от момента покупки до реализации после ремонта — 4-8 месяцев. То есть инвестор может получить около 40% прибыли в год. Для рынка недвижимости это очень высочайший показатель в нынешних реалиях.
«Числа могут быть как значительно выше, так и ниже, — подчеркивает Пысин. — К примеру, около года назад нашим агентством за 9 млн руб. была приобретена совершенно небольшая трехкомнатная квартира площадью 43 кв. м в районе Сокол в Москве. Она находилась в очень нехорошем нежилом состоянии, поэтому в ремонт и меблировку вложили 2,75 млн руб. После окончания всех работ квартиру удалось продать уже за 17,4 млн. С учетом выплаты налогов и всех сопутствующих издержек чистая прибыль проекта составила примерно 5 млн, доходность — выше 40% годичных, а полный цикл сделки — наименее 6 месяцев».
Практика флипперов указывает, что доходность в столице и больших городах в регионах России может различаться, и иногда не в пользу Москвы.
«По столичным объектам у нас была доходность от 40 до 90% годичных, тогда как в Челябинске в течение 2023 года мы получали среднюю доходность в 159% годичных. Это связано с большой конкурентнстью, переоцененной недвижимостью в Москве, — гласит Горбунов. — На ремонт столичной квартиры уходит приблизительно вдвое больше времени, чем обычно. Плюс достаточно сложно найти в Москве объекты со скидкой выше 20%, а в регионах дисконт может составлять и 40, и 50%».
Для сделок можно использовать кредитное плечо, то есть брать ипотеку. Выгода в том, что заемные средства берутся на незначительный срок, и переплата банку не будет значимой. В текущей экономической ситуации брать ипотеку трудно и не всегда прибыльно. Но еще полгода назад можно было взять кредит, сделать в квартире ремонт, перепродать — и получить доходность в 300-1000% годичных в зависимости от объекта и городка, в котором он находится. Специалисты сходятся во мнении: все нужно тщательно просчитывать до того, как оформлять сделку.
В чем подкол?
Основные риски, из-за которых можно утратить и вложенные деньги, и объект, — юридические. Огромное заблуждение считать, что выписка из ЕГРН с отсутствием обременений гарантирует чистоту сделки, потому консультация у юриста все-таки не помешает.
Еще один риск — если в ремонт потребовалось вложить больше средств, чем ожидалось, или же по различным причинам покупатели на жилье длительно не находятся. Но, в конце концов, квартиру с ремонтом всегда можно сдать в аренду и дождаться более комфортного момента для продажи. Квадратные метры не обесценятся, как это может произойти с криптовалютой, акцией либо другими инвестиционными инструментами.
«Но при этом я не помню ни 1-го периода, когда квартиру приходилось продавать дешевле, чем в нее было вложено. Самые плохие кейсы, которые мы наблюдали, — даже не выход в ноль, а перепродажа с незапятанной прибылью 200-400 тыс. руб., несмотря на то что это очень низкая доходность для флиппинга», — подвела результат Юлия Ермилова.
Оцените материал
Бросить
комментарий (0) Докладывает: aif.ru
