istockphoto.com

Перед покупкой собственного дома лучше убедиться, что новоселье не обернется неуввязками по устранению недоделок и различных проблем. В идеале нужно приходить на просмотр объекта со строительным профессионалом. Но такая возможность есть не у всех. Эксперт в сфере строительства Денис Главинский поведал aif.ru, на что нужно направить внимание покупателю во время осмотра личного дома.

Антонина Лопаева, aif.ru: — Обычно рекомендуют покупать и проверять дом весной либо поздней осенью. Почему так?

Денис Главинский: — Принципиально, чтобы дом был подключен к отоплению. Тогда сходу видно многие недочеты по строительству. Во-1-х, если системы отопления вообще нет, это означает, что дом не может быть введен в эксплуатацию. Во-2-х, можно с помощью тепловизора понять, где есть утечки тепла, а где конструкции промерзают. В-3-х, при включенной системе отопления можно проверить, работает ли вентиляция. Если нет, то на окнах, на перекрытиях и на кровле будет накапливаться конденсат, а потом появится плесень. Потому важна не столько сезонность, сколько работающая система отопления и отрицательная температура воздуха за окном.

— Есть ли некий набор инструментов, который можно взять с собой на проверку дома?

— Да, рекомендую взять лазерный уровень для проверки ровности стенок и пола, измеритель прочности для проверки фундамента, стенок, перекрытий, если они выполнены из кирпича либо железобетона. Пригодятся анемометр для проверки системы вентиляции, рулетка с линейкой, тепловизор (его можно взять в аренду). Инструменты должны быть поверенные, Так как результаты поверки может востребовать застройщик (если покупаете «первичку»), а трибунал это сделает в обязательном порядке, если придется использовать техническое заключение при разбирательствах.

— Это правда, что в неких случаях тепловизор бесполезен?

— Для тепловизионной съемки принципиально, чтобы перепад температур между температурой внутреннего воздуха и внешнего была не менее 20 °C. Потому тепловизионную съемку проводят либо поздней осенью, когда уже есть отрицательные температуры, или ранней весной. Кроме этого, необходимо условие, чтоб в доме работало отопление.

С тепловизором первым делом инспектируют промерзание стен, наружных углов — это самые слабенькие места. А также примыкания «пол-стена» и «стена-перекрытие верхнего этажа». Но стенки можно проверить и без помощи тепловизора. Самый надежный метод — сделать теплотехнический расчет, который подтвердит либо опровергнет полученные измерительные данные.

Так смотрится «пустошёвка» — швы кирпичной кладки не заполнены веществом. Фото: из личного архива Дениса Главинского

— С чего начать осмотр?

— Обычно я начинаю снаружи дома. Смотрю фундаменты и внешние стены на наличие явных дефектов, таких как трещинкы. Проверяю качество кладки, наличие раствора в швах, наличие сколов в каменной кладке. Если это древесные конструкции, то осматриваю дом на качество и обработку древесной породы огне- биозащитными составами. Деревянные конструкции не должны растрескиваться, меж венцами не должно быть щелей, дерево не должно быть поражено паразитами.

Оцениваю размещение дома. Нужно, чтобы расстояние от вашего забора до дома было не наименее метра, а лучше трех, поскольку по другому вы создаете повод для обращения соседей в трибунал. Суд станет на сторону истца, и вам придется двигать построенный дом. А это вряд ли получится без существенных утрат.

— Как проверить фундамент? Это ведь база дома, и, если он ненадежный, дом «поведет».

— Начните с проверки инженерно-геологических изысканий. Несмотря на то что в обязательном порядке это не требуется, но наличие геологии и расчета фундамента позволит вам избежать неравномерной осадки, из-за которой в стенках дома возникают трещины. Если вам произнесли, что фундамент заливали зимой, надо насторожиться. Зимнее бетонирование должно производиться с особыми присадками и с обогревом.

Если строители залили свайный фундамент, необходимо уточнить, выполнялась ли геология, и был ли расчет свайного фундамента. А если выполнить свайный фундамент без расчета, то фундамент может стать ненадежным. Это приведет к полному демонтажу надземной части строения или к дорогостоящему усилению фундаментов.

Самый беспроигрышный вариант — выстроить ленточный фундамент из фундаментных блоков либо монолитного железобетона. Фундамент закапывается на глубину вымерзания, которая разная для каждого района. К примеру, для уральского региона это не наименее двух метров. Для южных районов глубина вымерзания меньше, но все равно я бы не третировал геологией, так как можно нарваться или на болото, либо на подземные грунтовые воды.

— Есть некий способ убедиться, что застройщик не «нахимичил» с документами и качеством материалов?

— Запрашивайте проектно-сметную документацию на строительство. Так можно отследить этапы и цена выполнения работ. Если проектной документации нет, то вы сможете рассчитывать только на честность строителей, которая в большинстве случаев отсутствует, а находятся только алчность и желание «навариться» на заказчике.

Проект должна делать специализированная организация, и в этом документе должно быть как минимум 5-6 разделов. Поначалу делается эскизный проект — утверждаются наружный вид дома, планировка стен и перегородок. Мастера постараются учесть даже мебель и различное оборудование, которое вы запланируете установить в помещениях. Дальше проект позволит проконтролировать, какие материалы и как употребляются при возведении объекта: марку кирпича, толщину стенок, утеплитель, каменные блоки и прочее.

Геометрия кровли нарушена, узлы, собранные на ненадежных шурупах. Фото: из личного архива Дениса Главинского

В моей практике было такое, от чего волосы встают стоймя. Фундаменты без свай, дом, который поставили прямо на злачный слой, гигантские трещины в конструкции и прочее. Было и такое, что у человека начал разрушаться забор, и дело дошло до дома, поэтому что сосед затеял строительство коттеджа. Благо впору остановились и приняли меры по укреплению конструкций объекта.

— На что направить внимание при осмотре кровли?

— Конструкция должна быть цельной, без тривиальных повреждений и протечек. Еще важно, чтоб кровельные карнизы свисали над стенами минимум на 600 мм, чтоб во время дождя меньше намокали стенки. Не должно быть конденсата, иначе позже появится плесень. В теплоизоляционном слое не должно быть щелей; толщина теплоизолятора оценивается специалистом — «на глазок» мещанин этого сделать не сможет. Элементы кровельного материала должен плотно прилегать друг к другу, излишних щелей и отверстий быть не должно.

— Много жалоб уже после покупки дома бывает на вентиляцию: или сквозняки, либо застоявшийся воздух и сырость.

— Сходу смотрим: если внутри дома душно, завышенная влажность, запотели стекла, то есть повод задуматься и направить внимание на систему вентиляции. Почти в каждом доме я встречаю некорректно сделанную вентиляцию — просто отверстие в стенках или в кровле. Все должно делаться по проекту или после консультации с разными строительными профессионалами.

Кроме системы вентиляции не запамятовывайте про систему отопления. Под каждым окном должен висеть отопительный прибор — радиатор либо конвектор. Желательно, чтобы они работали от газа либо централизованного отопления, так как электрические радиаторы «съедают» очень много средств.

Стенку этого дома собственники от безысходности утепляли камышом. Фото: из личного архива Дениса Главинского

— Как проверить систему электроснабжения в доме?

— Электронные лампочки не должны мигать, розетки должны выдавать электропитание. Проводка должна быть в гофротрубе или другом защитном кожухе. Провода должны пересекаться под 90 градусов. Скрутки в распредкоробках производятся на специальных СИЗах, а не на изоленте. К распредкоробкам всегда должен быть доступ. В эталоне электрику надо проверять вместе с электролабораторией.

— А водоснабжение и сточная канава?

— Включите краны. Проверьте, не появилось ли кое-где протечек — под ванной, в коробах, где укрыты трубы. Везде пол должен быть сухой. Все трубопроводы должны быть закреплены и не болтаться. И, естественно, ко всем инженерным системам должен быть свободный доступ на случай ремонта и эксплуатации. Были случаи, что собственник осознавал, что у него протечка, только после того, как вся стяжка пола была влажная, а дорогостоящий паркет шел на подмену.

Для проверки канализации снова же включите воду в раковине либо в ванной, посмотрите, свободно ли утекает вода. Если в доме септик, то он должен быть сухой, без воды. Если есть подвал либо техподполье, обязательно спуститесь или хотя бы загляните туда. Подвал должен быть сухой и проветриваемый, в нем должны быть окошки либо отдушины для притока воздуха.

— Как проверить состояние чердака?

— В основном конструкции кровли в личных домах выполняют с помощью деревянной стропильной системы. Дерево не должно быть очень сучковатым и тем более гнилым (темного или серого цвета). Древесина должна быть обработана огнебиозащитным составом. Лучше, если соединения на гвоздях либо специальных саморезах. Если вы видите, что крыша собрана на темных саморезах, то есть риск, что они начнут «щелкать», то есть ломаться от того, что дерево «ведет» из-за влажности и перепада температур. И если соединения ненадежные, то древесные соединения разрушатся.

Перекрытия должны быть утеплены, в особенности если они из дерева. Недостаточное утепление непременно приведет к утечкам тепла, образованию конденсата, который будет замачивать теплоизолятор и приведет к быстрому образованию плесени. И на древесных конструкциях появится гниль. «Лечить» дерево недешево, хлопотно и не всегда эффективно.

— Дайте совет тем, кто желает купить дом и при этом сберечь.

— Не ведитесь на откровенно дешевенькие дома. Скорее всего, строители сэкономили на всем — от фундамента до конька крыши. Если покупаете дом у строителей, не веруйте уловкам в духе «мы всегда так делаем»: ориентируйтесь на проектно-сметную документацию и строй нормы. А если сомневаетесь, посоветуйтесь с другими профессионалами, не имеющими отношения к данной бригаде. Услышать 2-ое и даже третье мнение бывает очень полезно.

Оцените материал

Бросить
комментарий (0) Докладывает: aif.ru